棚改终于落下帷幕，旧改运动刻不容缓

在经历了5年轰轰烈烈的“棚改”之后，棚改终于落下帷幕。2019年住建部印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，全面推进城镇老旧小区改造。2020年，在完成460万棚改任务后，棚改将进入收尾阶段。住建部部长黄艳表示：在未来改造中，会避免“一拆了之”和“大拆大建”。可以说，2020年是拆迁“终止”的一年。

实际上，“棚改”对国内房地产业发展还是做出很大贡献的：一方面，帮助当地商品房去库存，2014年，全国房地产销售面积由13亿平米下降至12亿平米，库存面积由5亿平米，增至6.2亿平米，很多城市的去库存周期超过15个月，部分三四线达到了30个月之久。为了化解全国商品房库存的压力，我国就开始推动棚改政策，结果是各地房地产去库存效果显著，库存已经回到了正常范围之内。

近些年来，城市在快速发展，由于居住人口的增加，城中村用水用电等生活问题渐渐显露，居民生活越来越麻烦，居民逐渐趋向于旧改解决生活问题，旧改运动刻不容缓。

在中国经济腾飞的同时，在经济各方面取得大力发展成果，让老百姓的生活出现了很大改观。不过，随着时光不断流逝，有一些老旧住宅的环境比较差，特别是在城市中的一些老旧住宅在缺少管理制度的情况下，无法保证人们的生活满意度。为了改善这种局面，在近些年来提出旧改政策，目的是进一步提升老旧住宅居民的生活条件和质量。

随着城市规模的发展，为了更好地提高城市治理能力，完善机制、加强法治，旧城改造是一个促进城市发展的重要途径，这样有利于提升城市精细化管理水平，推进城市内涵式发展，把城市建设得更加宜居宜业。

老旧小区的改善计划

随着棚改政策的完成，又推出了旧改政策，主要针对老旧小区实施改造。在去年一年时间中，全国有3.9万套老旧小区进行了升级改造，让700多万户家庭受益。据了解从2021年开始，每一年都会增加1亿元支持老旧小区改造工作。

随着社会的发展，提出了以“旧改”代替“棚改”的政策，即未来不会拆迁重建，而是对老旧小区进行改造升级。据统计，中国有17万个左右符合旧改条件的居住区，涉及1亿多居民。有关规定指出，应在“十四五”期间力争在2000年前建成同时符合旧改条件的老旧小区改造任务。

从最新规定的内容中可以了解到，那些在2000年以前建造的老房子，都属于旧改政策改造升级的范围，面临的改造项目非常齐全，除了墙面改善之外，还有楼梯维护，光纤到户以及公共水电改造等等。

那么旧城改造要怎么进行呢？

首先，完善交通是关键。进一步提升干路网通行能力，不断完善支路网建设，增加行人过街设施，打通断头路，打通城市微循环系统。加强市政道路管护，和监管，依法从严查处各类违法挖掘行为。工程质保期内，因质量问题产生的破损由施工单位负责维修，质保期过后，由项目管理单位负责管理维护。加强对违法挖掘的管理。

其次，完善绿化。提升园林绿化功能品质，抓好改造后道路沿线、街心公园、休闲广场、居民小区、主要节点的绿化设计和景观营造，增加绿量，提升品质。加强对旧城改造园林绿化项目的后期管理，及时查处违规占用绿地搭建建筑物和构筑物、擅自砍伐树木、毁绿种菜等行为。

再次，提高环卫清扫保洁精细化水平，提高城市道路机械化清扫能力，进一步提高小区内清扫保洁水平，实行物业管理的居民小区，清扫保洁工作由物业企业负责；没有物业管理的居民小区，清扫保洁工作由属地政府负责，费用由小区业主承担。深入推进厕所革命，合理规划公厕布局，增加公厕数量，提升品质，满足城市功能需要。

最后，净化城市公共空间，清理占用道路及其他公共场所的障碍物、堆放物。统筹规划市政、通信、交通设施，严格规范各类摊亭设置，探索设施综合利用，推进多杆合一。制定违法建设分类处置办法，分类处置历史遗留违法建设和超期临建。集中整治占压燃气、热力、供水管道和消防通道的违法建筑，做好违法建筑拆除后的恢复工作。

同时还要深化老旧管网改造，扩大改造范围，围绕棚户区改造、道路建设、轨道交通、架空线落地等全市重点工程，对存在安全隐患的给排水、燃气、供热、电力、通信等管网进行更换和升级改造。

已经推出了“旧房改造”来代替“棚改”，而且早在实施之初，就已经给出规划，到2025年年底要完成对全国17万个老旧小区的改造，投入总金额更高的是4万亿元。

《旧改》的范围实际上很广，整体而言可分为三大类，即基础类、完善类和提升类。最基本的一类就是关心老百姓安全需求或生活需求的内容，例如，对老旧小区的水、电、气、热、消防、防火、墙体、楼梯等进行修缮或重新布局改造。

“棚改”退出之后，这意味着，过去的大拆大建的历史已经过去了。取而代之的是旧改，其主要针对的是2000年前建成需要改造的老旧小区。“旧改”所需要的资金不仅仅是小区居民承担，而是要靠“居民+政府+社会力量”这三方共同来承担，这样就大大减轻了老旧小区居民的压力。通常“旧改”主要包括以下三个方面的内容：

首先，老旧小区的内部设施的改造。比如，内部公共部位的粉刷，以及下水管道、电线、消防器械的重新布置。再者，老旧小区的外部设施的改造。比如，外墙粉刷、安装电梯、拆除违法建筑。最后，小区环境的改善。比如改善小区的绿化环境，增加老年人活动器械，开设便民市场等方便群众。

可以肯定的是，“棚改”变成“旧改“之后，有两类人群将会在此受益：类是老旧小区的居民。很多老旧小区都是处于市中心区域内，周边各种配套设施齐全，改造后居民的生活品质有了极大的提升。此外，老旧小区的容积率低、公摊面积也小，加装电梯之后更方便出行，如果住户想出租或想出售，肯定比原来要容易得很多。

第三类，附近的刚需购房族。本来棚改拆迁，多数是采用货币化安置的，这样大量拆迁户跑到周围买房，肯定会推高当地的房价。而现在棚改变旧改了，当地的购房需求会骤降，房价不会再上涨了。而对于刚需来说，条件好的话，可以购买附近的新房居住。如果经济条件不好的话，也可以购买改造后的老旧小区房源暂时过渡一下，现在老旧小区的房子面貌也焕然一新了。

如今旧改已经全面展开，决策层已经明确表态，在“十四五“期末，力争基本完成2000年底前建成的需要改造城镇老旧小区改造任务。从目前情况看，旧改进行得比较顺利，也深得广大居民的支持，只有部分小区会由于“电梯安装”费用方面产生分歧，相信后续也可以得到妥善解决。